Интервью Управляющего Партнера ЮНИТЕР про будущее рынка коммерческой недвижимости

24 Ноября 2017
Достаточно активно развивается гостиничный сектор. После введения пятидневного безвизового режима для граждан 80 стран Европы, Бразилии, Индонезии, США, Японии и других за первое полугодие 2017 года количество иностранных туристов, посетивших Беларусь, выросло более чем на 20%. Это привело к увеличению загрузки отелей.

Заграница нам поможет?


Сейчас, когда рынок находится на дне, он может стать привлекательным для иностранных инвесторов, которые никогда ранее не инвестировали в Беларусь, считает Роман Осипов. 

Он обосновывает свое мнение тем, что в настоящее время доходность вложений в различные финансовые инструменты в целом на мировых рынках очень низкая. Например, в Швейцарии процентная ставка по депозитам составляет минус 0,6% годовых. При размещении денег вкладчику еще приходится доплачивать банку. 

Доходность от вложения в недвижимость на иностранных рынках составляет 4-6% годовых. В то время как в Беларуси при окупаемости проектов 10-12 лет она может достигать 8-10%. 

— Рынок недвижимости Беларуси развивающийся и подвержен колебаниям. Но есть ряд инвесторов, которые любят рисковать. Ведь чем больше риск, тем больше потенциальная доходность, — дополняет эксперт. 

Он акцентирует внимание на том, что среди таких рисковых инвесторов есть и крупнейшие мировые инвестиционные и пенсионные фонды. Одна из крупнейших мировых компаний, например, свой инвестиционный портфель распределяет примерно так: 50% из триллиона долларов, что сопоставимо с 20% ВВП нашей страны, вкладывает в низко рискованные и доходные ценные бумаги (напр., гособлигации США, Франции), которые приносят 2% годовых с выпуском на 10-20 лет. 40% — также в достаточно стабильные финансовые инструменты (акции, индексы на биржах крупнейших корпораций и др.). 

Но у каждого такого институционального инвестора есть 1-2% портфеля (если не больше), которые они вкладывают в другие инструменты с высокими рисками. При этом для инвестирования они рассматривают самые разные страны. Подобных фондов в мире достаточно. Беларусь для них — это интересное направление, потому что оно новое. 

Роман Осипов приводит пример «Евроторга» (сеть магазинов «Евроопт»), который привлек $350 млн посредством евробондов. Это отличный результат, который говорит о высоком спросе инвесторов на предложение компании.

— Кто-то из иностранных инвесторов вкладывает деньги в торговлю, а кто-то — в недвижимость. Сейчас наша компания работает по привлечению в страну одного такого инвестора. Но предложение на рынке должно соответствовать качеству объекта и цене. Тогда появится и покупатель, — уточняет международный консультант. 

— Если в Беларуси в год будут совершаться 1-3 крупные сделки — это уже будет хорошим результатом. Иностранным инвесторам не интересны сделки за $1 млн. Они рассматривают объекты за $40 млн, $50 млн, $100 млн.

Беларусь, как и любая другая страна, интегрирована в мировую экономику. Она имеет хорошие перспективы для развития туризма — а значит, гостиничного бизнеса и инфраструктуры, связанных с туризмом в целом. 

Находясь в центре Европы, РБ привлекательна и с точки зрения вложения инвестиций в строительство логистических центров, таможенных пропускных пунктов и дорог. 

Развитие в Европе такого направления ведения бизнеса, как аутсорсинг бизнес-процессов, куда могут быть вовлечены и белорусские специалисты, в первую очередь IT-сферы, будет способствовать развитию офисной недвижимости.

Чего ожидаем?

Учитывая состояние белорусской экономики и рынка недвижимости, который достиг своего дна, Роман Осипов полагает, что в 2018 году начнется поступательный медленный рост цен на недвижимость на 5%, который может растянуться на 5 лет, и с каждым годом ускоряться.

— В 2020-2021 году можно ожидать реального восстановления рынка, хотя уровня цен 2013-2014 годов рынок может и не достичь. Это в случае, если не случится какой-нибудь очередной кризис. Будущего мы знать не можем, — высказывает свою точку зрения Роман Осипов. — Если уж говорить о прогнозах, то существуют самые разные и замысловатые теории. Какую из них выбрать — это дело вкуса, теория никогда не способна предсказать что-то на 100%. Например, в 30-50-х годах XX века некоторые ученые связывали социально-экономические процессы в обществе с циклами активности Солнца и появлением на нем пятен. Основоположник этой теории — советский ученый А. Л. Чижевский.

Каждый цикл солнечной активности длится, как правило, 11 лет. Он характеризуется достаточно быстрым (в среднем 4 года) увеличением на Солнце солнечных пятен и последующим более медленным (около 7 лет) его уменьшением. Чем больше пятен на Солнце, тем больше экономика, а вместе с ней и рынок недвижимости подвержены стрессам, т.е. кризисам. По мере уменьшения пятен стабилизируются экономические процессы и рынок.

Сейчас количество пятен на Солнце стало уменьшаться. Исходя из этой теории, можно говорить о том, что экономика и рынок недвижимости начнут восстанавливаться. В настоящее время длится 24-й цикл солнечной активности. Минимум пятен на Солнце было зафиксировано в 2008 году, максимум — в 2014 году.

Похожие мысли о влиянии космоса на процессы на Земле, но уже в приложении к историческому процессу, можно найти у Л.Н. Гумилева, а в приложении к биологическому процессу и эволюции — у В.И. Вернадского. 

Инвестировать в недвижимость или нет? 

— Когда такие вопросы задаются в США, то любой инвестиционный консультант взвешивает все «за» и «против», потому что он берет на себя большую ответственность. Его совет может помочь человеку заработать денег, а может и разрушить его жизнь и довести даже до самоубийства. 

В глазах американцев инвестиционный консультант должен быть честным и осторожным в своих советах, а самое главное — учитывать все факторы рынка и личностно-характерные черты самого человека. Он должен разложить все по полочкам и показать, что доходность от вложения в недвижимость может быть большая, а может быть и нулевая, что недвижимость развивается циклично и т.д.

Прежде, чем дать совет, консультант узнает, сколько денег есть у клиента, в каких активах они хранятся, склонен ли он к риску. Так вот если у человека есть $1 млн, то инвестировать из них $500 тыс. в недвижимость — не разумно и рискованно. Если у него есть $100 млн, то, в принципе, $1 млн он может не бояться потерять. 

Если говорить о белорусах, то инвестировать в недвижимость могут только люди, имеющие хорошую подушку безопасности. Инвестиции в недвижимость имеют большие риски по сравнению с деньгами, которые хранятся на депозите в банке. Человек может купить и 5 квартир как инструмент сбережения. Но если ему срочно понадобятся деньги, он может потерять определенную часть средств, вложенных в квартиры, т.к. может оказаться так, что к тому моменту, когда срочно будут нужны деньги, цены на квартиры упадут существенно по сравнению с ценой их покупки.

В Германии, например, люди стараются не тратить деньги ни на квартиры, ни на машины, они копят деньги на счетах, потому что крайне осторожны. 

У нас все наоборот. Люди тратят последние деньги на что бы то ни было. Это связано с тем, что у белорусов нет опыта накапливая и сбережения денег. Это славянская черта, а также генетическая память 80-90-х гг. ХХ века и 1917 года, НЭПа и т.д. 

Человек должен сам определиться и понимать все риски, связанные с инвестированием. 

Я — на стороне здравого смысла человека. Все люди разные, и нет единого рецепта для всех. Если человек хочет заработать какие-то деньги и готов рисковать своим капиталом, для него один из немногих в Беларуси инструментов инвестиций — это покупка недвижимости. Но если он хочет сберечь свои деньги, они должны храниться в банке хоть под 0% годовых. 

Если у человека есть $500 тыс., то $100 из них можно инвестировать в недвижимость. Неправильно вкладывать все свои деньги в неликвидные активы, подверженные ценовому риску. 

При наличии денег я посоветовал бы людям открывать свой бизнес, исходя из способностей и желания. Но, принимая такое решение, человек должен понимать, что ему придется работать день и ночь. Но в этом случае у него появляется цель в жизни. 

Человек должен быть внутренне свободен. Свобода дает ему внутреннюю энергию, желание что-то делать, чего-то добиваться и рисковать. Один из путей к внутренней свободе — это предпринимательство. Можно купить свободу ценой собственных денег, вложив их в рискованное дело, чтобы не превратиться в «Скупого рыцаря» А. С. Пушкина.

Источник: Портал Realt.by